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投资日本房产这样获利

房产收益3种方式

1 房产升值

房价和一个国家的人口红利,经济发展,城市化度息息相关。发达国家上述三点都已经到了瓶颈。但促使房价走高的最快因素则是把房子当作金融产品去投资。请参照中国北上深,英国伦敦,美国纽约。现在全世界谁最有购买力中国人!澳洲,加拿大房产被中国人一年炒高了60%多,为什么呢?因为在那里买房子可以申请移民,当地银行给海外买家提供贷款可以加杠杆。这两点因素具备在目前有钱人资产外逃的大环境下和北上深相比便宜得不要不要的海外房产必然备受喜爱。

我们再来看一下日本很可惜上述两点都不具备所以不但中国人买房的少,别的海外投资家也不多。海外投资家占比仅仅20%远低于同为世界3大都市的伦敦和纽约的60%。而日本的地价更是远低于这两个地区,所以说潜力无限。如果日本政策放开,相信白菜价的日本房产逃不过中国炒家的手掌心。老龄少子化大量缺乏劳动力的日本又可以把目前的壁垒坚持多久呢。


2 租金回报

日本房产主要获利方式。高度透明化市场,稳定租赁回报在经济形势不好资产荒的背景下,稳定且收益较高的日本房产深受各国投资机构的喜爱。看一下下面数据

¢美国黑石集团1900亿日元在东京购买5000套住宅

¢中国复星集团700亿日元在东京品川购买25层办公楼

¢世界最大主权财富基金挪威政府养老基金东京买楼

¢春秋航空名古屋投资酒店

¢美国旅游业几大巨头在东京大量购入酒店

¢美国,法国,德国投资基金在东京买办公楼

¢中国富豪13亿7千万日元买下东京新建的两栋住宅

各大机构主要看中日本非常稳定的出租率。在日本70%的人是租房子生活的,而且租约一签就是2年,到期后会自动更新,一住10多年的租客非常多。退房时要提前一个月给房东打招呼给房东留出时间找下一个房客。现在日本主要城市的出租率都在90%左右。

租售比(一年租金÷房价)是用来判断一个地区房产是否适合投资的重要指标。健康的数值为1:200~1:300即一个房产通过租金回报可以在200到300个月内收回成本。东京,大阪都在这个区间内。低于1:200则表明这个地区房产投非常适合投资,日本福冈大概在1:180。高于1:300则表明这个地区房产泡沫非常严重,上海为1:666。


3汇率套利

目前人民币处在贬值轨道,上周新闻也报道目前国家是有计划适当的使人民币贬值。原因很多其中保房价弃汇率是主要原因(这方面内容请百度参考曾经日本和俄罗斯房产泡沫问题)也就是说我们手中的钱兑换为美元是时时刻刻在贬值的。而日本货币处在升值轨道,原因请参照以前文章。所以在日本购买房产外汇套利的可能性很大,2015年一年日币升值30%,也就是说2015年买房子的人已经在汇率这一块获利30%。


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