日本房产

必须懂的日本购房常识

1.MANSION(マンション)和APART(アパート)的区别

● MANSION(マンション)

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钢筋混凝土,钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造,高层住宅,隔音性高,有高级感。

因为建筑成本较高,所以房租也比APART要高,有电梯,有管理人等的情况下,管理费也很高。

● APART(アパート)

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APART是APARTMENT的简称,木质结构,轻量钢铁构架的准耐火构造,一般2层建筑物比较多,从构造上看,并不是高层住宅,建筑费低,所以房租会相对便宜,没有电梯,没有管理人员,管理费低。

在这里所说的特征,说到底也是一般意义上的。最近,让人感到有高级感的,隔音效果很好的APART也不少。

所以,在选择房子时,不要只看是APART还是MANSION。因为,有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的,或者跟房地产公司确认好房子的结构。

2.租金回报率 (表面回报率 和 实际回报率)

● 表面回报率
年租金的收入÷房屋购入价格

● NOI回报率(实际回报率)

年租金收入- 杂费(维修费,管理费,税金,保险金等)÷ 房屋购入价格

NOI是「Net Operating Income」的简称,是(收入利润)减去各种杂费后的金额,用中文常用的说法,叫做净营运收入。

如果简单的翻阅下一般房产广告的话,会发现,大家一般用的都是表面回报率,然而,这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用,在这里,我们希望提醒各位买家,购买投资房时,要注意以下这点。

● 不要只关注回报率

房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在5%--30%之间,绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准,然而需要注意的是,回报率高并不代表收益率高。

具体来说,热闹的地方房屋价格自然就比较高,回报率会适当降低。于是,很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋,却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多,如果房屋租不出去空关的话,反而是损失。

所以,除了回报率的高低,还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。

3. 如何选择好的日本房屋(购日房小常识)

● 建筑和道路的关系

房屋建筑表面与道路的距离小于2m的话,此房屋将来不可以重建
(日本建筑基准法 第43条 《接道义务》)

房屋建筑表面与道路的距离小于4m的话,此房屋将来重建时,必须缩小建筑面积,保证道路宽度。

道路宽度是6m以上的话,完全可以自由重建,没有任何影响。

● 邻里间的关系

日本的房屋与房屋之间靠的比较近,邻里之间的关系,不得不被重视。

一般常见的问题有,比如:小花园里养的植物,长大后,就长到了隔壁人的家里去了,这些最好在买房的时候,就确认好再购买,避免将来的麻烦。

● 外部装修情况

无论是作为办公室也好,或作为自己的住房也好,大家都应适当的注意房屋的外观。

比如房屋的外墙有裂缝,内部的钢筋铁有外漏,墙壁粉刷被腐蚀等,都会影响房屋的整体美观和印象。所以,当看房的时候外观也需要好好观察。

而且,从长远的角度上来看这不仅仅是房屋的美观问题,将来对此房屋的修护保养上可能会花上更多的钱。

● 建筑年数

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比起二手房,买新房的回报率肯定是小的多。
但是,买二手房的时候,要注意的是 昭和56年以后的房屋耐震性会强一些。(因为在昭和56年,日本出台了新的耐震标准)

● 空房的状态和他的品质

购买房屋的时候需要确认一下房间是否有人租住。如果里面有人住的话,购买下房子即可以省去召集入住者的手续,而且租金也可以马上进账。但缺点是,没机会很好的进入室内看房子,不能详细的了解房屋情况。

4. 买房卖房时的税

● 购房时所产生的费用

①房产所得税
房产评估价额的3%
*房产评估价格:政府对房产价值的判定备案价(一般为房产价格的70%-80%)

②房产登记税
土地:交易价的1% 住宅:交易价的0.3%

③中介费
500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税(5%)

● 房屋的固定税金

①固定资产税 (每年)
固定资产评价额的1.4%

②都市计画税(每年)
固定资产评价额的0.3%

③管理费(物业费),修善累积金(每月)
根据房屋的情况而定(以房屋介绍中价格为准)

④租金管理费
每月房租的3%-5%

● 卖房时的费用(手续费;税金)

①房产贩卖所得税
贩卖所得税 = 利益*20% (购房5年以上)
利益*39% (购房5年未满)
*利益 = 卖出价―买入价―手续费

②中介手续费
500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税(5%)

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本文由 相聚福冈 作者:janson 发表,转载请注明来源!

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