日本房产

卖掉北京一套房,买下东京一栋楼, 根本不是口号,是实情

文字:曹木兰


曹木兰
风险投资人

前几天在东京跟国内某上市公司董事长开会,寒暄时问他想去东京哪里逛一逛,董事长淡淡回答:“我到世界任何地方,都只干一件事——买房。”平淡的语气里侧漏出中国富豪深不可测的霸气,在座的日本人皆大惊,我倒见怪不怪。今年以来,几乎每一个知道我常去日本的中国人都要问我日本房产的事。连专栏编辑都问我为什么不写写在日本买房的情况。原本我觉得房地产投资和我所从事的VC股权投资实在风马牛不相及,但后来发现Bloomberg都用半个版面讲中国人在日本买房,标题还非常之耸动——《中国人“爆买”日本住宅》。好吧,我也顺应主流财经媒体的趋势,来写写日本买房的几件事儿。

为什么中国人突然都来日本买房了?其实这事儿并不突然。虽然历史不可忘记, 毕竟中国和日本自古就是一衣带水,实际上每年中国移民人数最多的目的国就是日本,只是媒体没宣传罢了。加上最近一年日元汇率跳水式大跌,而日本自由行迅速普及,中国的游客们享受着日本的蓝天白云、清新空气、日式美食和服务,顺便发现街边随处可见的房产广告里的价格居然比想象中便宜多了,自然而然地就会想到:干吗不在这儿买套房呢?

是啊,干吗不在日本买套房呢?就连曾经以昂贵著称的东京,买房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了东京,即使大阪、名古屋这样的城市,房价可以直接再砍三分之一甚至二分之一。来来来,听我根据不同房型报报价。

首先是日本人最欢迎的“一户建”,也就是我们在动画片和电视剧里最常看到的两层小楼,带小花园,有的还有停车位。在中国人的概念里,这算是别墅了吧。买东京市区这样一栋均价大概四五千万日元,按照现在的汇率,人民币两三百万。有一次和日本同事路过一户人家,小松树和盛开的山茶花掩映着古色古香的房檐,完全就是日式园林的典范。我感慨说这套房子真漂亮啊。日本同事跟我强调说:这是豪宅!要一亿日元呢!我心里迅速换算了一下520万人民币可以买到的房子,立刻丢给他一个不屑的眼神。我大天朝的子民,什么天价房没看过没听说过呢?何况,这样的房子,是连着土地的所有权一起卖给你的,可以传给子子孙孙,也随时可以拆掉重建。

其次是中国富豪最喜欢、日本新贵们青睐的房型:Mansion,日语照搬这个英文单词,译成中文姑且称为“高级公寓”吧。Mansion的特点就是楼比较新,漂亮,而且有很好的管理员服务。比如一般的居民楼住户只能在每周规定的日子扔某一类垃圾,周三扔可燃垃圾,周四扔可回收垃圾什么的,而Mansion的住户能天天扔,因为有管理员嘛。别以为这不算什么,体会过瓜皮菜叶剩菜要存一周才能丢掉就会无比向往Mansion随时扔垃圾的幸福了。

Mansion里头高级的一种叫Tower Mansion,顾名思义就是“高层公寓”。日本出于防震的考虑,楼都修得不高,以3-5层居多。二三十层的Tower Mansion自然就是超级稀缺资源。Tower Mansion有酒店级别的大堂,管理员服务超越五星级酒店。比如你开车回家可以直接下车潇洒上楼,管理员会帮你把车停好。出门前通知一声,出电梯的时候管理员已经把车开到门口等着你了。Tower Mansion楼层越高越贵,买一套高层、近100平方米左右的房子要多少钱?还记得我那日本同事的话吗:要一亿日元呢!顺便说一句,日本没有公摊面积,不谈建筑面积,卖的是纯粹的房屋内使用面积,阳台都不计算在销售面积之内。

一亿日元在日本人眼里真的是超级豪宅了。日本人一般在个人或家庭年收入达到500万日元时开始买房,这也是银行给予房贷的收入基准要求。在年收入达到500万之前,日本人租的房子叫:Apartment,译成“套房”吧。这就是日本最常见的房型,面积从十几平米到七八十平米,月租从三五万日元到十几二十万日元。陪朋友看过一栋房子,有12套这样的Apartment,都是单间,但卫生间、厨房齐全,甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢?再重复我那日本同事的后半句话:要一个亿日元呢!真的,准确地说,一亿零八百万日元。所以嘛,卖掉北京一套房,买下东京一栋楼,根本不是口号,是实情。

当然,作为投资行业的一员,我总得说说投资回报率这事儿。倒房赚差价这件事并不适合日本。因为卖房收税很高,而且日本房价不可能像中国这样几何倍数地上涨。但在东京买房出租回报率很稳定,5%-8%之间,而且非常省心,只要支付房租收入的5%,就有专业的公司打理所有事务。那么问题来了,Apartment和Mansion,哪种的投资回报率更高呢?

如果只计算房租收入和买房支出的比例,Apartment回报率更高,Mansion的回报率基本达不到5%。但长期来看,尤其考虑到汇率因素,长期持有Mansion更保值。至于“一户建”,一般不用于出租,又不像Mansion那么具有稀缺性,不推荐中国人来投资了。

另外,如果是考虑投资回报或资产有效配置,尽量选择东京地区房产,东京市区又优于东京郊区。除“一户建”之外,日本住宅楼的外观、内部构造、装修水平基本一致,对房屋价格和租金影响不大。相比于“学区房”、某某商圈这类概念,对日本房产价格影响最大的因素是离地铁站的距离。离地铁站越近的房子越容易出租,当然相应地也更贵,但也更值得购买。

至于酒店、办公楼和商铺等商业地产投资,甚至农业用地、太阳能电站用地、森林买卖……就没法一一展开说明了。只能说,在日本经济复苏、奥运机遇、日元大跌的背景下,目前确是投资日本的好机会,但,一定是以稳健回报、长期保值为目的。日本没有机会复制中国这样暴利的投资回报。

也正因为如此,在日本选择买房中介的时候,任何号称投资回报在10%甚至还敢更高的中介都不可信。另外,日本人工作效率其实普遍低下,一般头一天到中介办公室说明要求,然后再陆续预约看房,平均一天看三四套房就不错了。因此,最好拿出比较充足的时间来看房。当然,下飞机就买的土豪请随意。但是看中了房子之后要完全买下来的手续还是很多。总之,急不来的。还有,日本规定中介收费比例是3%,超出这个比例的一定是骗子。至于什么买房可以办投资移民、买房就可以拿签证住日本,都是彻头彻尾的谎言。最后提醒一句,日本银行不为外国人提供贷款,购房请备充足现金。而且日本银行不接受外国人开户,买房款怎么汇到日本?租房收入怎么汇给房东?都务必要找到可靠的服务机构,背现金的土豪行为是违法的哦。

中国人真的把日本“买爆”了怎么办?这实在是杞人忧天。日本不限购、无法律法规限制外国人购房购地。远有欧美,近有韩国、中国台湾,甚至最近不少东南亚的资金都一直在流入日本。而中国富豪海外买房首选还是加美澳。说白了,日本买房这事儿吧,说得远比实际热闹。看的人多,买的人少。若是有余钱,倒不妨买一套。

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